ВНЖ в Болгарии и покупка недвижимости: что даёт квартира

Покупка квартиры в Болгарии и право постоянно жить в стране — два разных решения. Нотариальный акт подтверждает собственность, но обычная сделка сама по себе не выдаёт ВНЖ или ПМЖ. При этом в болгарском законе есть специальное основание для покупателей, выполнивших установленные инвестиционные условия. Поэтому одинаково неточно обещать статус за любую квартиру и утверждать, что недвижимость вообще не может участвовать в основании для проживания.

Если вы выбираете дом для переезда, сначала стоит определить подходящий режим проживания, а затем подбирать недвижимость под бюджет и повседневную жизнь. Это помогает избежать покупки, которая нравится на фотографиях, но не решает вашу задачу с переездом.

Что меняется после покупки, а что требует отдельного оформления

У собственника появляется недвижимость и связанные с ней права и расходы. Продолжительность пребывания определяется гражданством, визой или действующим разрешением. Поездки к своей квартире не заменяют оформление нужного статуса, а годы владения не равны годам законного проживания.

Приведённые ниже основания по Закону об иностранцах относятся к гражданам третьих стран. Для граждан ЕС, в том числе Германии, действует отдельный порядок свободного передвижения и регистрации проживания. Требование визы D нельзя автоматически переносить на них. Имеющийся вид на жительство другой страны ЕС также не следует считать болгарским разрешением: применимый маршрут зависит от конкретного документа и обстоятельств.

• Обычная покупка: собственное жильё и, в подходящей процедуре, подтверждение обеспеченного проживания. Статус автоматически не возникает.
• Специальная инвестиция по ст. 24, ал. 1, т. 19: недвижимость входит в предусмотренное законом основание. Нужны установленный порог, подтверждённая оплата и остальные условия.
• Пенсионное основание по ст. 24, ал. 1, т. 10: жильё можно подтвердить собственностью либо надлежащим образом оформленной арендой. Основание связано с пенсией и достаточными средствами.
• ПМЖ: владение квартирой само по себе не заменяет основание. Требуются отдельное обращение и соблюдение применимых условий.

Специальное основание: инвестиция в недвижимость

Статья 24, ал. 1, т. 19 предусматривает возможность получить разрешение на продължително пребиваване при вложении не менее €306 775,13 на каждого иностранца для приобретения недвижимости. Это эквивалент 600 000 левов по фиксированному курсу. Речь идёт об определённом законом маршруте, а не о правиле «купил любую квартиру — получил ПМЖ».

Возможен и предусмотренный этой нормой вариант через болгарское торговое общество: иностранец владеет более чем 50% капитала, вносит установленную сумму в его капитал, а общество приобретает недвижимость соответствующей стоимости. Одна только регистрация компании или наличие в ней доли эти условия не заменяет.

К подаче заявления расчёты по приобретению должны быть завершены, а требуемое поступление средств подтверждено через болгарскую лицензированную кредитную организацию. Если использованы заёмные средства, непогашенная часть займа не должна превышать 25%. Поэтому до сделки важно проверить схему оплаты, банковские документы, состав приобретаемых прав и соответствие выбранного варианта всем требованиям.

МВР перечисляет не только документы собственности: нужны также документы по банковскому поступлению, а при покупке через компанию — подтверждения соответствующих вложений и приобретённых активов. Общий пакет включает паспорт, визу D, когда она требуется, жильё, достаточные средства, медицинское страхование в применимых случаях и документы о несудимости при первоначальном обращении. Точный комплект собирают под выбранное основание.

Если основание — пенсия, квартира решает жилищный вопрос

Для граждан третьих стран пенсионное основание предусмотрено отдельно — ст. 24, ал. 1, т. 10. Важны подтверждённое право на пенсию и достаточные средства для проживания. В официальных перечнях МВР и МИД есть документ компетентного органа о пенсии и подтверждение счёта в болгарском банке для пенсионных переводов.

Жильё при этом можно подтвердить собственностью или арендой с необходимыми заверениями и документами собственника. Покупка квартиры не становится обязательной только потому, что человек планирует переезд на пенсии. Иногда разумнее сначала пожить в выбранном месте, проверить зимние маршруты и затем принимать решение о покупке. Расходы после приобретения разбираем в материале о бюджете жизни в Болгарии при собственной квартире.

Почему ВНЖ и ПМЖ нельзя обещать как один результат

Болгарское законодательство различает продолжительное, долгосрочное и постоянное пребывание. Инвестиционное основание выше относится к продолжительному пребыванию. Постоянное требует собственного основания и заявления. Например, один из общих путей связан с законным непрерывным проживанием за последние пять лет и установленными ограничениями отсутствия — не более 30 месяцев за этот период. Это не означает, что пять лет владения квартирой автоматически дают ПМЖ.

В каком порядке планировать переезд и покупку

1. Определить гражданство, действующие документы и подходящее основание проживания.
2. До задатка согласовать с профильным специалистом требования к жилью, платежам и документам.
3. Составить два бюджета: приобретение с оформлением и последующее содержание вместе с расходами на статус.
4. Выбрать квартиру по реальной жизни: район, сезонность, отопление, доступ, планировка и обслуживание.
5. Согласовать договор и порядок расчётов, затем последовательно пройти нужные процедуры.

Короткие ответы на частые вопросы

Квартира за €80 000 даёт ВНЖ?

Обычная покупка за эту сумму сама по себе не создаёт инвестиционного основания по ст. 24, ал. 1, т. 19. Она может решить вопрос жилья при другом подходящем основании, но его нужно определить отдельно.

Можно ли оформить проживание пенсионеру без покупки?

Пенсионный маршрут не требует обязательного владения квартирой: допустимо надлежащим образом подтвердить арендованное жильё вместе с остальными необходимыми условиями.

Достаточно ли купить недвижимость дороже порога?

Нет. Проверяются не только цена, но и предусмотренные законом условия вложения, оплаты и обращения. Объявление с подходящей суммой не является подтверждением будущего разрешения.

С чего начать подбор квартиры для переезда?

Расскажите Posh Invest о плане переезда и бюджете. Поможем сопоставить жильё, район и расходы; вопросы основания проживания и комплекта документов согласуем с профильным специалистом до сделки.

Основания и документы сверены по официальным материалам МВР, МИД Болгарии и законодательству 29 октября 2026 года. Инвестиционный порог и условие о непогашенной части займа повторно проверены 4 ноября 2026 года.