Цены на квартиры в Болгарии: как изменился рынок
Данные и предложения проверены 6 октября 2026 года.
«Раньше здесь можно было купить квартиру за €65 000. Почему сегодня бюджет совсем другой?»
Мы часто слышим этот вопрос. За ним обычно стоит вполне понятное желание: разобраться, насколько сегодняшняя цена обоснованна и что человек получит за свои деньги.
История рынка помогает ответить. Но для покупателя важнее следующий шаг: отличить реальное подорожание от разницы между районами, качеством домов и стадиями строительства. И понять, какое предложение имеет смысл именно сейчас.
В этой статье мы соединяем официальную статистику по Болгарии, наблюдения Posh Invest за проектами Бургаса и конкретные квартиры из нашего каталога.
Как изменились цены на недвижимость в Болгарии
По данным Национального статистического института, во втором квартале 2026 года цены на жильё в Болгарии выросли на 15,5% относительно второго квартала 2025 года. Рост относительно предыдущего квартала составил 4,5%.
Однако внутри страны движение было неодинаковым. В Бургасе во втором квартале 2026 года зафиксировано снижение на 1,5% относительно первого квартала. Официальные данные НСИ.
Это важная деталь. Даже на рынке, который дорожает в годовом сравнении, бывают периоды охлаждения. Поэтому утверждение «здесь всё только растёт» не помогает принять хорошее решение.
Общий индекс показывает изменение цен. Он не сообщает, сколько должна стоить конкретная квартира у моря, и не обещает её владельцу такой же результат при продаже.
Сколько стоят квартиры в Болгарии в 2026 году: реальные предложения
Ниже — примеры квартир, опубликованных в каталоге Posh Invest на дату проверки. Они позволяют увидеть доступные бюджеты и разницу между объектами.
Это цены предложения, а не зарегистрированных сделок и не средняя стоимость по городам. Расчёт за м² выполнен делением полной цены на площадь, указанную в карточке, с округлением до целого евро.
| Местоположение и объект | Площадь | Цена квартиры | Расчётная цена за м² |
|---|---|---|---|
| Бургас, Азимут 1 — квартира с одной спальней | 60 м² | €115 000 | ≈ €1 917 |
| Бургас, Атлас 1 — квартира с двумя спальнями | 89 м² | €145 000 | ≈ €1 629 |
| Равда, Melia 3 — квартира с одной спальней и террасой | 52 м² | €78 900 | ≈ €1 517 |
| Солнечный берег, Cascadas — студия с видом на бассейн | 42 м² | €77 000 | ≈ €1 833 |
| Святой Влас, Panorama Fort Beach — квартира с двумя спальнями | 99 м² | €143 000 | ≈ €1 444 |
Доступность и условия продажи могут измениться. А перед сравнением цены за м² нужно уточнить состав площади: включены ли общие части, как учтены террасы и сколько пространства приходится на сами жилые помещения.
Что покупатель может понять из этой таблицы
Квартира большей площади не обязательно стоит дороже за квадратный метр. Но меньший показатель €/м² ещё не делает её лучшей покупкой.
Например, в Бургасе квартира 60 м² в Азимуте 1 стоит €115 000, а квартира 89 м² в Атласе 1 — €145 000. Разница составляет €30 000 за дополнительные 29 м² и другую планировку.
При этом Азимут 1 уже имеет Акт 16, а Атлас 1 — строящийся корпус. У покупателя разные сроки использования жилья и разные вопросы к бюджету. Поэтому эти предложения полезно сравнивать по готовности, отделке и задаче покупки, а не только по арифметике.
Другой пример: студия в Cascadas и квартира с отдельной спальней в Melia 3 имеют близкую полную стоимость — €77 000 и €78 900. Однако это разные комплексы, планировки и сценарии отдыха. За почти одинаковый бюджет человек выбирает разный повседневный опыт.
Как менялись цены в Азимуте 1 и Атласе 1: 2023–2025 годы
В 2023 году первые предложения в Азимуте 1 и Атласе 1 начинались примерно с €950 за м². Двухкомнатные квартиры можно было рассматривать с бюджетом от €65 000. Покупатель выбирал будущий дом: до готовности ещё предстояло пройти строительные этапы.
В 2024 году предложения в этих проектах стоили около €1 200 за м², в 2025 году — около €1 350 за м².
| Год | Наблюдаемый уровень цены | Разница относительно €950/м² |
|---|---|---|
| 2023 | От €950/м² | Стартовый ориентир |
| 2024 | Около €1 200/м² | Около +26% |
| 2025 | Около €1 350/м² | Около +42% |
Источник исторических ориентиров — практический опыт Posh Invest. Это цены предложений, а не средние цены города или статистика зарегистрированных сделок. Проценты показывают разницу между ценовыми уровнями, а не доходность отдельной квартиры.
Бургас в 2026 году: отдельный срез предложений
В 2026 году среди предложений, с которыми мы работаем в Бургасе, встречаются уровни €1 560–2 400 за м² — в зависимости от проекта, расположения, готовности и комплектации. Этот диапазон относится к разным объектам и не является средней ценой Бургаса.
Его нельзя механически продолжить как доходность ранней покупки. €2 400 за м² в другом проекте не означает, что квартира, приобретённая по €950, сегодня продаётся по этой цене.
Что изменилось для покупателя
Между ценовыми уровнями 2023 и 2025 годов — примерно 42%. Но за это время менялась не только цена: строительство продвигалось, покупатель получал больше информации о доме и приближался к моменту использования квартиры.
Сегодня Азимут 1 уже имеет Акт 16. Здесь можно оценить готовое здание, зайти в квартиру и увидеть то, что в 2023 году покупатель выбирал по проекту. Атлас 1 находится на другой стадии — поэтому даже внутри одного направления условия покупки нужно разбирать по конкретному корпусу.
Для расчёта доходности отдельной квартиры необходимо восстановить её собственную историю: дату покупки, характеристики, условия оплаты, вложения и фактическую цену продажи. Особенно важно не сравнивать стартовую цену одного типа квартиры с сегодняшней ценой другого — и не выдавать разницу за заработок инвестора.
Почему цена может меняться по мере строительства
Покупатель на старте выбирает будущий дом. Покупатель готовой квартиры может увидеть то, что раньше существовало на чертежах: свет в комнатах, вид, качество общих частей и соседнюю застройку.
Готовность уменьшает часть неопределённости и приближает момент использования жилья. Это может влиять на цену наряду с изменением рынка.
Но ранняя покупка требует времени и финансового запаса. Нужно понимать график платежей, условия договора, состав отделки и последствия возможного переноса сроков. Сам по себе низкий входной ценник ещё не означает выгодную инвестицию.
Почему у недвижимости в Бургасе нет одной «правильной» цены за м²
Даже внутри города покупатель выбирает несколько разных рынков. Готовое жильё в сложившемся районе, квартира в новом корпусе и проект с будущей инфраструктурой отличаются тем, что доступно владельцу сегодня.
Для постоянной жизни важны работа, школа, магазины, транспорт и парковка. Для аренды — конкретный спрос и расходы на обслуживание. Для перепродажи — круг покупателей, которым квартира будет подходить по бюджету и назначению.
Планируемый парк или школа могут повысить привлекательность района. Но оценивать их нужно отдельно от уже работающей инфраструктуры: проверять статус, сроки и фактическое развитие территории.
Мы подробно разбираем эти различия на странице районов Бургаса. А каталог недвижимости Бургаса позволяет перейти от знакомства с городом к конкретным предложениям.
Как мы проверяем, оправданна ли цена квартиры
Сначала подбираем сопоставимые объекты: похожую локацию, тип дома, площадь, состояние и стадию готовности. Сравнение квартиры без отделки с меблированной квартирой без поправки на вложения будет неточным.
Затем считаем бюджет до начала использования:
Цена покупки + оформление + необходимая отделка и оснащение + отдельно приобретаемая парковка.
После этого — ежегодные расходы: налог, коммунальные платежи, такса поддержки, если она предусмотрена, и обслуживание квартиры.
Так становится видно, что именно оплачивает покупатель. Иногда более дорогая готовая квартира требует меньше дополнительных денег. Иногда строящийся объект оправдывает ожидание планировкой, условиями оплаты или более удобным районом.
Для инвестора отдельно рассчитываем аренду с учётом простоя и расходов. Разница между покупкой и предполагаемой продажей тоже считается после затрат. Рост цены предложения и чистая прибыль владельца — разные показатели.
Покупать сейчас или ждать?
Решение зависит от того, что вы ждёте. Если хотите купить квартиру в Болгарии для жизни, имеет смысл искать жильё, которое подходит семье и остаётся комфортным по полному бюджету. Прогноз рынка не заменит удобную планировку и подходящий район.
Если покупаете для инвестиций, полезно проверить три сценария: продажа по ожидаемой цене, более медленная продажа и отсутствие роста стоимости. Хороший расчёт показывает, выдерживает ли покупка менее благоприятный вариант.
Если препятствие — распределение платежей, можно рассмотреть недвижимость в Болгарии в рассрочку. Здесь сравниваем полную сумму, сроки, договор и порядок оформления собственности.
Нам важно, чтобы покупатель мог объяснить своё решение: почему выбрал этот дом, за что заплатил и какие обязательства принял.
Что мы предлагаем в Posh Invest
Мы помогаем сопоставить цену с тем, что действительно получает владелец: квартирой, домом, районом, сроками и расходами.
Если предложение дороже соседних, разбираемся, оправдана ли разница. Если заметно дешевле — выясняем, чем она объясняется. После такого сравнения становятся понятны варианты, которые стоит смотреть лично.
Расскажите, какой бюджет вы рассматриваете и для чего выбираете недвижимость. Мы подготовим предложения, объясним различия и поможем оценить полную стоимость покупки.
Посмотреть недвижимость в Болгарии · Обсудить подбор с Posh Invest